In de afgelopen verkiezingen zagen we dat de woningmarkt een belangrijk onderwerp was. Dat is ook niet zo vreemd, want de woningmarkt loopt vrijwel overal en voor elk huishouden vast. Jongeren moeten erg lang wachten op een starterswoning. Of dat nu in de sociale sector is of in de koopsector. Ook ouderen zitten vaak vast in een woning die niet levensloopbestedig is. Helaas zijn gewenste appartementen vaak niet beschikbaar. Daartussen zitten de doorstromers, die als gevolg van de haperende doorstroming ook niet snel een andere woning kunnen krijgen.
Een woning is echter een noodzaak om je leven vorm te geven. Is er geen woning? Dan heeft dat grote consequenties voor jouw leven. Daarom vonden wij het hoog tijd de huizenmarkt centraal te stellen en onze visie daarop mee te geven in dit grote blog aan die woningzoekende die zich afvraagt: waar gaat de huizenmarkt naartoe en wat moet ik nu als woningzoekende? Welke plannen heeft de overheid om het probleem van woningschaarste aan te pakken? Maak ik nog kans op een woning? Moet ik gaan huren? Of kan ik beter mee gaan bieden in de koopgekte?
Voor je naar de huizenmarkt kijkt: wat heb jij nodig om prettig te wonen?
Een woning geeft invulling aan jouw leven. Daarom is het belangrijk om jezelf eerst de vraag te stellen: wie ben ik en wat wil ik in mijn leven. Het lijkt misschien een zware vraag, zeker in een markt die zo vastloopt, maar juist daarom is hij relevant. Veel mensen draaien het om: zij kijken eerst naar wat de woningmarkt hen kan bieden en proberen daar hun leven op aan te passen. Dat is begrijpelijk, maar niet altijd helpend.
Wanneer je eerst nadenkt over wat je echt belangrijk vindt, ontstaan er vaak andere mogelijkheden om jouw woonvraagstuk in te vullen. Weet dus duidelijk wat je zoekt. Deze vragen kunnen daarbij helpen:
- Welke waarden spelen een belangrijke rol in jouw leven, zoals verbondenheid, gelijkwaardigheid, rust of juist levendigheid.
- Wat betekent familie voor je en wil je graag in de buurt wonen.
- Hoe wegen werk en vrije tijd mee in je woonkeuze.
- Welke omgeving past bij jou: binnenstedelijk en druk of buitenstedelijk en rustig.
- Ben je iemand die graag ergens langere tijd woont of voel je je prettig bij flexibiliteit.
Je kunt je ook voorstellen hoe jouw leven er in de toekomst uit zou kunnen zien, los van de plek waar je woont. Dat is de volgende stap, want daarmee wordt later duidelijk welke woonoplossing bij jou past in verschillende toekomstscenario’s van de huizenmarkt.
Waar gaat de huizenmarkt naartoe?
De woningmarkt is een bijzondere markt die door veel verschillende factoren wordt beïnvloed. Niet alleen de politiek speelt een rol, ook economische ontwikkelingen, de productie van nieuwe woningen en de groei van de bevolking hebben grote invloed. Door deze combinatie van factoren is het moeilijk om precies te voorspellen welke kant de woningmarkt op gaat.
Daarom werken we met samenhangende toekomstbeelden: scenario’s. Instellingen zoals de DNB en onderzoeksbureau ABF hebben hiervoor uitgebreide economische en demografische inschattingen gemaakt voor de periode 2024 tot 2039. Op basis daarvan hebben wij drie scenario’s samengesteld voor de komende tien jaar, waarin we beschrijven wat deze ontwikkelingen voor jou als woningzoekende kunnen betekenen.
We verwachten daarbij geen grote veranderingen in het woningmarktsysteem, mede gezien de recente verkiezingsuitslagen. De scenario’s geven vooral richting en helpen je om jouw woonplan af te stemmen op verschillende mogelijke toekomsten. Een blik vooruit dus.
Scenario 1: Pessimisme (downside)
In dit scenario blijft de bevolkingsontwikkeling beperkt door lage immigratie en een laag geboortecijfer. De politiek weet geen beleid voor de langere termijn te voeren en krijgt daardoor weinig grip op de woningmarkt. De gewenste nieuwbouwproductie van 100.000 woningen per jaar blijft duidelijk achter. Ook aanpassingen in regelgeving die de woningmarkt soepeler zouden moeten laten functioneren blijven uit.
Voor alle doelgroepen is dit een ongunstig toekomstbeeld. Woningen blijven te duur voor veel woningzoekenden, zelfs als de verkoopprijzen iets dalen. Lonen stijgen nauwelijks of dalen zelfs, terwijl de inflatie relatief hoog blijft. Mensen worden voorzichtiger met grote aankopen en bewegen minder snel op de woningmarkt. Huizen worden minder makkelijk verkocht of verhuurd, al blijft de woningvraag wel aanwezig. Woningzoekenden worden selectiever en bieden vaker onder de vraagprijs. Veel huishoudens accepteren de situatie zoals die is.
De verschillende segmenten op de woningmarkt, koop, sociale huur, middenhuur en vrije sectorhuur, blijven losse markten met weinig onderlinge afstemming.
Wat betekent dit voor senioren, doorstromers en starters
Voor senioren is doorstromen naar een appartement lastig, omdat er weinig wordt bijgebouwd. Daardoor komen ook doorstromers minder goed vooruit. Dat heeft vervolgens weer gevolgen voor starters. Zij krijgen wel iets meer kans omdat de prijsstijgingen afremmen en de concurrentie vanuit andere doelgroepen kleiner is. Wanneer er een woning vrijkomt, is deze in dit scenario vaak beter betaalbaar voor starters.
Toch is de doorstroming als geheel klein. Voor veel huishoudens geldt: wachten op betere tijden. De woningmarkt biedt weinig perspectief.
In dit scenario ontstaat er wel meer ruimte voor bijzondere woonvormen. Denk aan woningen splitsen, woningendelen, woongroepen of tiny house initiatieven. Deze woonvormen kunnen zich beter ontwikkelen omdat de reguliere woningmarkt de vraag niet voldoende kan bedienen. Woningzoekenden gaan dan op zoek naar alternatieve oplossingen.
Scenario 2: Middel (meest waarschijnlijk)
Dit scenario is een tussenscenario en wordt vaak gezien als het meest waarschijnlijke toekomstbeeld. De bevolkingsgroei zet rustig door, de economie verbetert, de rente ligt lager en de inflatie is onder controle. De overheid krijgt met een aantal maatregelen iets meer grip op de woningmarkt. Hierdoor wordt het makkelijker om door te stromen van sociale huur naar middenhuur en vervolgens naar de vrije sectorhuur. Toewijzingsregels worden beter op elkaar afgestemd.
Natuurlijk speelt het kabinet dat uit de formatie komt een belangrijke rol, maar uiteindelijk is vooral van belang of het voorgenomen beleid ook daadwerkelijk kan worden uitgevoerd. In dit scenario lukt dat gedeeltelijk, waardoor er meer beweging op de woningmarkt ontstaat. Er wordt verder bijgebouwd, al blijft de ambitie van 100.000 nieuwe woningen per jaar buiten bereik. Tegelijkertijd komt er meer ruimte om de bestaande woningvoorraad beter te benutten.
Woningsplitsen, hospitaverhuur en friendscontracten worden op meer plekken mogelijk door verruimde beleidsruimte en duidelijkere regelgeving. De druk op de woningmarkt neemt iets af. Er wordt meer gebouwd, de woningprijzen blijven stabiel of stijgen in een rustig tempo. In dit scenario wordt het ook weer aantrekkelijker voor beleggers om te investeren in woningen. Voor woningzoekenden die overwegen een stap richting de koopmarkt te zetten, kan het helpen om eerst goed te begrijpen wat er allemaal komt kijken bij het kopen van een huis. En woningcorporaties krijgen meer ruimte om actief te zijn in het middensegment en de vrije sectorhuur, wat zorgt voor extra aanbod in deze categorieën.
Wat betekent dit voor senioren, doorstromers en starters
Voor senioren komt er meer ruimte om door te stromen naar passende appartementen. Dat komt niet alleen door extra nieuwbouw, maar ook door stimulerende maatregelen zoals wooncoaches, verhuispremies en voorrangsregels. Dat zorgt voor meer doorstroming en is daarmee gunstig voor alle huishoudens. Doorstromers kunnen hun woning tegen een redelijke prijs verkopen en vinden meer woonopties terug in het aanbod.
Voor starters blijft het hoge prijsniveau van koopwoningen een uitdaging, maar de huurmarkt biedt in dit scenario meer mogelijkheden. Vooral in het middensegment en in de vrije sector ontstaat er meer keuze. Oriënteer je je eerder op de huurmarkt, dan is het goed om te weten welke regels, mogelijkheden en aandachtspunten daarbij komen kijken.
In en rond de grote steden wordt het voor alle doelgroepen iets makkelijker om een woning te vinden. Alternatieve woonoplossingen ontwikkelen zich ook verder, maar minder sterk dan in het pessimistische scenario.
Scenario 3: Optimisme (upside)
In dit scenario groeit de bevolking rustig door en verbetert de economie sneller. De rente blijft laag en de inflatie is onder controle. De woningproductie haalt in dit toekomstbeeld wél de ambitie van 100.000 nieuwe woningen per jaar. Op alle fronten komen er woningen bij, zowel binnenstedelijk als buiten de stad. Woningen worden gesplitst en de overheid is in staat om echt woonbeleid te voeren dat de markt soepel laat functioneren.
Het middensegment huur groeit, net als de vrije sectorhuur. Dat zorgt voor meer ontspanning op de woningmarkt, waardoor veel huishoudens weer een huurwoning kunnen vinden. Ook wordt de bestaande woningvoorraad beter benut. In dit scenario is geen grote systeemverandering nodig, omdat het huidige woningmarktsysteem in feite is gerepareerd.
Wat betekent dit voor senioren, doorstromers en starters
De hoge productie van woonruimte en de goede betaalbaarheid die ontstaat door loonontwikkelingen, in combinatie met een rustige bevolkingsgroei, geven veel ruimte en keuze aan alle doelgroepen. Senioren kunnen geschikte woningen vinden die worden gebouwd en doorstromers treffen een gezonde markt aan. Zij ontvangen een goede prijs voor de woning die ze achterlaten en kunnen kiezen uit meerdere opties waar zij naartoe willen verhuizen.
Ook in de huursector is er ruime keuze. Het wordt gemakkelijker om de sociale sector te verlaten en door te stromen naar de middenhuur of de vrije sectorhuur. De woningtoewijzing wordt veel flexibeler.
Starters profiteren sterk van deze beweging. Door een betere afstemming in prijs, kwaliteit en woningtoewijzing tussen sociale huur, middenhuur en vrije sectorhuur komt er veel beschikbaar voor starters. Zij kunnen bovendien makkelijker instromen in andere woonsectoren, en zelfs in de koopmarkt.
Terug naar jouw situatie
Hoe kies je jouw woonruimte vanuit deze scenario’s? We begonnen dit blog met de vraag hoe jouw leven eruitziet en wat jouw ambities zijn. Uiteindelijk hoort daar een woonoplossing bij. De uitgewerkte scenario’s helpen je om in te schatten hoe haalbaar jouw woonwens is in verschillende toekomstbeelden.
Hierbij een paar tips die je kunnen helpen:
- Plan jouw woonoplossing flexibel. We weten niet welk scenario het dichtst bij de werkelijkheid komt. Als je jouw situatie en woonoplossing in alle drie de scenario’s kunt voorstellen, ben je minder kwetsbaar en kun je beter anticiperen op veranderingen.
- Denk goed na over wat woonruimte voor jou betekent. De scenario’s laten zien dat de woningmarkt verschillende kanten op kan bewegen. Daarom is het belangrijk dat je zelf helder hebt wat je nodig hebt en welke keuzes bij jouw leven passen.
- Praat met mensen om je heen. Vraag welke toekomstbeelden zij zien en bespreek wat die zouden betekenen voor jouw situatie en woonoplossing. Het helpt je om nieuwe mogelijkheden en risico’s te ontdekken.
De woningmarkt staat dus niet langer centraal in jouw keuze. Het draait om jouw leven, jouw richting en de woonoplossingen die daarbij passen.
Langere termijnscenario’s zijn nuttig, maar wat gebeurt er volgend jaar op de woningmarkt?
2026 komt snel dichterbij. Hoewel er een nieuw kabinet aan zal treden, zijn er voor volgend jaar waarschijnlijk nog geen grote beleidswijzigingen te verwachten. Nieuw beleid vraagt immers tijd om uitgewerkt te worden. Daardoor blijft veel duidelijk rondom het huurbeleid, de plannen voor de huurtoeslag en het voortbestaan van de hypotheekrenteaftrek. Ook zijn er nog geen nieuwe afspraken gemaakt over de toewijzingsregels en het huurprijsbeleid van sociale huur, middenhuur en vrije sectorhuur, en de onderlinge afstemming daarvan.
De wereldeconomie blijft onzeker en dat geldt ook voor de verwachtingen rond rente en inflatie. Dat zorgt voor voorzichtigheid. De woningproductie zal in 2026 nauwelijks toenemen en de ambitie om 100.000 nieuwe woningen op te leveren wordt opnieuw niet gehaald.
Wat de hypotheekrente betreft verwachten veel financiële partijen dat de rente bij een lineaire hypotheek met een rentevaste periode van tien jaar waarschijnlijk tussen de 3 en 4,5 procent blijft liggen. Dit zijn inschattingen op basis van huidige economische ontwikkelingen en marktanalyse, maar ook deze verwachtingen blijven afhankelijk van internationale gebeurtenissen.
Samenvattend
De woningmarkt zit voor veel mensen muurvast en dat merk je waarschijnlijk in je zoektocht naar een passende woning. Wachten op een starterswoning, geen betaalbare huurwoning kunnen vinden of geen ruimte om door te stromen; het raakt veel huishoudens. Daarom stond in dit blog één vraag centraal: waar gaat de woningmarkt naartoe en wat betekent dat voor jou als woningzoekende?
1. Begin bij jezelf
Voordat je je laat sturen door de schaarste op de markt, is het belangrijk om te bepalen hoe jij wilt wonen. Denk aan wat voor jou echt waardevol is: familie, omgeving, werk, rust of juist levendigheid. Zodra je duidelijk hebt wat je zoekt, kun je veel gerichter naar oplossingen kijken, ook als de markt lastig is.
2. Drie mogelijke toekomstbeelden
De woningmarkt wordt bepaald door politiek, economie, bouwproductie en bevolkingsontwikkeling. Omdat al deze factoren bewegen, is voorspellen moeilijk. Daarom hebben we drie scenario’s uitgewerkt die laten zien welke richting de markt op kan gaan en wat dat voor jou betekent.
| Scenario | Kern van het toekomstbeeld | Wat betekent dit voor jou als woningzoekende? |
| 1. Pessimisme | Lage bouwproductie, weinig beleidseffect, hoge inflatie. | Weinig beweging, lage doorstroming, soms lagere koopprijzen, alternatieve woonvormen nemen toe. |
| 2. Midden (meest waarschijnlijk) | Rustige economische groei, iets lagere rente, betere regels tussen huursegmenten. | Meer kansen in huurmarkt, betere doorstroming, lichte afname van woninggekte, beperkte nieuwbouwgroei. |
| 3. Optimisme | Hoge bouwproductie (100.000/jaar), sterke economie, goed werkend beleid. | Grote keuze, goede betaalbaarheid, goede doorstroming in huur én koop, veel flexibiliteit. |
3. Wat kun jij hiermee?
Door jouw woonplan naast deze scenario’s te leggen, krijg je inzicht in hoe flexibel jouw woonwens is. Als jouw oplossing in alle drie de scenario’s overeind blijft, ben je minder kwetsbaar en kun je beter meebewegen wanneer de omstandigheden veranderen.
4. En 2026 dan?
Voor volgend jaar verwachten we weinig grote beleidswijzigingen. De woningproductie stijgt niet ineens en het huur- en hypotheekbeleid blijft grotendeels zoals het is. De hypotheekrente bij een tien jaar vaste periode zal vermoedelijk tussen de 3 en 4,5 procent blijven, afhankelijk van economische ontwikkelingen.
