Een huis huren is voor veel woningzoekenden een hele opgave. Sommige woningzoekenden doen dat meerdere keren in hun leven, anderen slechts 1 keer. In dit blog wordt uitgelegd wat er bij komt kijken als je een huurwoning wilt verkrijgen. We blijven op hoofdlijnen, en verwijzen naar de individuele blogs voor meer details.
De huurmarkt is opgedeeld in 3 hoofdcategorieën
De huurmarkt is verdeeld in 3 hoofdcategorieën. De sociale huursector is streng gereguleerd en toegankelijk voor mensen met een lager inkomen. (let op: vermogen maakt niet uit). Daarnaast is er tegenwoordig een middenhuur categorie bij gekomen. Een semi-gereguleerde categorie voor mensen met een te hoog inkomen voor de sociale sector en een te laag inkomen voor de 3e categorie: de vrije sector. De vrije sector is het minst gereguleerd. In welke huursector jij dus een woning kunt krijgen hangt voornamelijk samen met je inkomen.
Eerst beschrijven wij de regels van de sociale huursector. Aan welke regels moet jij voldoen om in aanmerking te komen? En hoe zit dat bij de middenhuur en de vrije sector huurwoningen? Vervolgens benoemen wij waar je het aanbod kunt vinden in deze sectoren. Heb je een mooie woning gevonden? Dan is het zaak daarop te reageren. Wat heb je dan nodig? Als je de woning toegewezen krijgt, dan mag je de woning gaan bezichtigen en teken je het contract. Tot slot gaan we nog in op enkele bijzondere huurvormen, zoals onderhuur en tijdelijke verhuur.
Een woning met een huurprijs tot € 900,07 (prijspeil 2025) noemen we een sociale huurwoning. De huurprijs in de sociale sector (maar ook in de middenhuur) wordt bepaald door eerst de maximale huur uit te rekenen via het WoningWaarderingStelsel (WWS). Het WWS kent punten toe aan kenmerken zoals oppervlakte, ligging en WOZ waarde. De hoeveelheid WWS punten zijn gekoppeld aan een maximale huurprijs. Als deze punten opgeteld niet meer geven dan 143 dan is er sprake van een sociale huurwoning en is de huurprijs per 1 januari 2025 niet hoger dan €900,07. Verhuurders kunnen beslissen om niet de maximale huurprijs te vragen en ook bij meer dan 143 WWS punten de huurprijs onder de €900,07 houden, waardoor ook deze woningen in de sociale sector blijven.
De sociale huursector is bedoeld voor mensen met een laag inkomen Huurders met een lager inkomen dan € 49.669 (eenpersoonshuishouden) of €54.847 (meerpersoonshuishouden) in 2025. Vroeger mocht iedereen reageren op een sociale huurwoning. Ongeacht het inkomen. Daarmee kwam het voor dat er mensen met een hoog inkomen in een sociale huurwoning terecht kwamen. Alhoewel dat weinig gebeurde. Tegenwoordig is dat anders. Om te voorkomen dat hogere inkomens in de sociale huursector terecht komen, zijn er toewijzigingsregels opgesteld. Hierdoor zijn de sociale huurwoningen alleen nog bereikbaar voor de mensen met een laag inkomen. Om dit te realiseren moeten woningcorporaties de sociale huurwoningen Passend Toewijzen. De grootte van de woning wordt naast het inkomen ook een factor van belang, evenals het huishouden.
De middenhuur en vrije sector huur
Heeft een woning meer dan 143 WWS punten, dan valt een woning in de middenhuur categorie. Deze huursector bestond vroeger niet en is gecreëerd, omdat er een gat ontstond tussen de sociale huursector en de vrije huursector. Sommige mensen vielen qua inkomen in dit gat. Ze verdienden te veel voor de sociale huursector en te weinig voor de inkomenseisen die verhuurders stelden in de vrije sector. Het WWS systeem wordt ook gebruikt om de kwaliteit en maximale huurgrens van de middenhuur te bepalen. De maximale huur in de middenhuur ligt op €1.184,82 (prijspeil 2025), 186 WWS punten. Daarboven spreekt men van de vrije sector.
Ook bij middenhuur woningen wordt het inkomen belangrijk gevonden. In de huisvestingswet is vastgesteld dat een eenpersoonshuishouden in 2025 een maximaal inkomen mag hebben van €67.366 en een meerpersoonshuishouden €89.821.
Voor de vrije sector liggen de inkomensgrenzen vaak op minimaal 3,5 x de maandhuur en wordt deze eis gesteld door de verhuurder zelf. Dat is dan ook weer erg hoog als men bedenkt dat deze sector vanaf €1.184,82 per maand start. Dat vraagt dus om een maandinkomen van minimaal €4.146,87.
Niet onbelangrijk: huurtoeslag en servicekosten
Als je een woning huurt in de sociale sector, dan kun je recht hebben op huurtoeslag. Daarvoor is je inkomen van belang en je vermogen. De vermogensgrens ligt op: € 31.340 per persoon (of € 62.680 voor partners). Ook je leeftijd en of je een zelfstandige woning huurt spelen een rol bij de bepaling van de huurtoeslag. Het is altijd verstandig een proefberekening op de website van de belastingdienst te maken. Het kan heel veel geld maandelijks schelen. Voor de aanvraag heb je nodig een DigiD, kale huur prijs (deze staat op de jaarlijkse specificatie van je huurverhoging). De aanvraag regel je via de Belastingdienst. Voor de middenhuur is geen huurtoeslag mogelijk, omdat de huurprijs te hoog ligt.
In de huursector wordt ook vaak servicekosten gevraagd. Dit kan behoorlijk fors zijn. Wij zien wij bij aanbieders van kleine woningen (soms zelfs minder dan de 143 WWS punten en dus sociale huurwoningen) dat ze via de servicekosten toch flink veel geld willen verdienen. Houd hier rekening mee. De servicekosten moeten in relatie staan tot de kosten die de verhuurder gemaakt heeft. In sommige gevallen zijn de servicekosten zo hoog omdat ook de energie (warmte) centraal geleverd wordt.
Belangrijkste veranderingen rondom huren in 2025:
Elk jaar veranderen de huurregels, zoals de maximale huurstijging. De belangrijkste huurregels voor 2025 zijn:
- Huurtoeslag bij inkomensstijging: De huurtoeslag daalt minder snel bij een hoger inkomen, waardoor je minder snel hoeft terug te betalen.
- Meer huurtoeslag voor jongeren: Het verschil tussen jongeren en AOW-gerechtigden verdwijnt — iedereen krijgt nu evenveel huurtoeslag, ook bij een hogere huur.
- Servicekosten tellen niet meer mee: Huurtoeslag kan alleen nog over de kale huur worden aangevraagd, servicekosten zijn niet meer mee te rekenen.
- Verplichte transparantie puntentelling: Verhuurders moeten huurders informeren over het puntenaantal van de woning, voor meer duidelijkheid over de huurprijs.
- Nieuwe maximale huurverhoging:
- Sociale huur: max. 5% (vanaf 1 juli 2025)
- Middenhuur: max. 7,7% (vanaf 1 januari 2025)
- Vrije sector: max. 4,1% (vanaf 1 januari 2025)
Waar vind je de beschikbare huurwoningen?
De grootste vraag die elke woningzoekende heeft, is waar vind ik die woningen? Het is een enorme zoektocht. Vanuit Floqz krijgen wij dagelijks deze vraag en het valt niet mee deze vragen goed te beantwoorden. In Nederland zijn genoeg woningen voor iedereen, maar we hebben een systeem gecreëerd waarmee er voor grote groepen woningzoekenden geen goede woning te vinden is. Toch hebben wij per categorie een aantal tips die we door middel van dit blog willen meegeven.
De woningen in de sociale sector zijn voor het grootste deel in handen van woningcorporaties. In sommige gevallen hebben beleggers of zelfs particulieren nog een paar sociale huurwoningen. Deze worden vaak op eigen websites samen met de middenhuur en vrije sector woningen aangeboden. De sociale huurwoningen van woningcorporaties worden via lokale woonruimteverdeelsystemen verdeeld onder woningzoekenden. Op deze woonruimteverdeelsystemen kun je je inschrijven, inschrijfduur verzamelen en ook reageren op het aanbod dat jou past, gelet op je leeftijd, inkomen en huishoudsamenstelling. In dit document vind je op pagina 29 alle woonruimteverdeelsystemen in Nederland. Dak is het grootste platform, actief in veel regio’s. Andere regio’s hebben eigen platforms zoals Woninginzicht, Woongaard of Enserve.
Controleer regelmatig je gegevens (zoals inkomen en huishoudsamenstelling) om misverstanden bij toewijzing te voorkomen.
In sommige gevallen kun je urgentie aanvragen en zodoende een betere positie krijgen bij het verdelen van de sociale huurwoningen die door woningcorporaties worden verdeeld. Hierbij is het volgende belangrijk:
- Regels verschillen per gemeente.
- Alleen bij spoedeisende situaties, zoals opvang bij huiselijk geweld of mantelzorg.
- Niet elke gemeente heeft een urgentieregeling.
- Check bij je gemeente of woningcorporatie wat de regels zijn. Deze staan in de huisvestingsverordening.
Middenhuur en vrije sector
Middenhuur woningen en vrije sectorhuurwoningen worden via allerlei verspreide websites aangeboden. Het is erg versplinterd en er zijn websites die het aanbod zo veel mogelijk bij elkaar brengen. Bijvoorbeeld van de woningen van grote verhuurders zoals pensioenfondsen en verzekeringsbedrijven of andere beleggers. Vaak is een abonnement nodig om op deze woningen te reageren, of überhaupt deze woningen te zien. Deze woningen staan ook vaak op de websites van de verhuurder zelf. Vaak kun je daar ook reageren zonder een abonnement. Het loont dus om een woning even in Google in te voeren en te zien waar hij nog meer wordt aangeboden.
Op onze Floqz Community hebben wij in de toolbox 15 websites geplaatst waar je aanbod kunt vinden voor de provincies in het midden van het land, zonder dat je er lid van hoeft te worden. Dit aantal groeit nog steeds. Sommige aanbieders zijn ook lid van de Floqz Community en kun je gewoon benaderen als lid van de Floqz Community. Een paar grote aanbieders die wij in dit blog al meegeven:
- Amvest is een typische belegger in woningvastgoed. Ze werken met regionale vastgoedmanagers voor de verhuur van hun woningen. Kijk op hun website bij de diverse benoemde vastgoedmanagers voor het actuele aanbod! Vooral middenhuur,maar soms ook sociale huur!
- Sommige ontwikkelaars beheren ook hun eigen ontwikkelde huurwoningen. Kijk maar eens bij https://edelwonen.nl(middensegment) of de grote belegger Vesteda
- Ook particulieren verhuren soms woningen. Let op dat dit vaak met een forse focus op rendement gaat. De prijzen zijn regelmatig hoog en misschien wel te hoog. Ook voor deze woningen geldt echter gewoon de huurwet en heb je recht op een eerlijke huurprijs. Dus toets altijd de huurprijs aan het WoningWaarderingsStelsel, om te zien of de huurprijs niet veel te hoog is. Op deze website tref je veel particuliere woningen die verhuurd worden: https://www.rotsvast.nl, of https://www.nederwoon.nl, of https://aanbod.vastgoednederland.nl/huurwoningen
- Kijk ook op de websites van de woningcorporaties, want ook woningcorporaties verhuren regelmatig middenhuur woningen en vrije sector huurwoningen en doen dat dan vaak via de eigen websites en niet via de woonruimteverdeelsystemen.
Specifiek in Rotterdam hebben wij een blog geschreven over waar je huuraanbod in Rotterdam kunt vinden voor die specifieke regio.
Specifieke vormen van huren
Een woning huren kan ook tijdelijk of via een onderhuur constructie. Dat zijn 2 vormen van huren die minder vaak voorkomen, maar voor sommige situaties een hele goede oplossing kunnen zijn.
Tijdelijke huur
Een huurcontract is normaliter een contract voor onbepaalde tijd. Maar in sommige gevallen kan er ook sprake zijn van een tijdelijk contract. In welke gevallen dat mag, staat op de website van de rijksoverheid. Zoals je daar kunt lezen gaat het om hele specifieke situaties, denk aan studentenhuisvesting, noodsituaties, statushouders en specifieke scheidingsgevallen. Een tijdelijk huurcontract duurt maximaal 2 jaar en wordt bij verlenging een huurcontract voor onbepaalde tijd.
Een tijdelijk huurcontract komen we ook tegen in de leegstandswet. Om leegstand vooruitlopend op sloop, renovatie of verkoop, te voorkomen kan een woning tijdelijk verhuurd worden. In deze gevallen is een vergunning nodig die aangevraagd wordt bij de gemeente. Deze vergunning wordt voor maximaal 2 jaar verleend en telkens met 1 jaar verlengd tot maximaal 5 jaar. De huurprijs wordt door de gemeente bepaald en ontleend aan het WWS. Vaak ligt de huurprijs veel lager dan regulier het geval is. Daarentegen mag je dan ook een beperkte periode in de woning te wonen en geen huurbescherming. Meer informatie tref je hier.
Tijdelijke huurwoningen worden in het sociale segment, de middenhuur en de vrije sector aangeboden door corporaties en vaak gespecialiseerde beheerpartijen. Denk hierbij aan Ad Hoc, Gapph of de Huischmeesters.
Antikraakwoningen zijn een nog flexibelere vorm van gebouwen bewonen. Er is dan geen sprake van een huurbedrag, maar een bruikleenvergoeding. Die bruikleenvergoeding staat in relatie tot de kosten die de gebouwbeheerder moet maken om het gebouw bewoonbaar te houden. Het gaat er bij antikraak woningen om dat de woningen tijdelijk beheerd worden door de gebouwen te bewonen. Daarmee wordt kraken van het gebouw voorkomen en verloedert het gebouw minder snel.
Onderhuur
Een woning kan gehuurd worden door de hoofdhuurder en daarvan onderverhuurd worden. In sommige gevallen mag een woning worden onderverhuurd. In dit blog wordt alles uitgelegd rondom onderhuur. Vaak is er bij woningcorporaties een uitgewerkt beleid, maar bij private partijen een onbespreekbaar onderwerp.
Onderhuur is het huren van een woning zonder een huurcontract te hebben. Bij onderhuur huur je de woning van de hoofdhuurder en ben jij als onderhuurder niet verantwoordelijk voor de huurovereenkomst. De hoofdhuurder daarentegen is wel verantwoordelijk en blijft dit ook tot het einde van de huurovereenkomst. Vaak is het zo dat de onderhuurder huur betaalt aan de hoofdhuurder in plaats van aan de woningcorporatie.
Woningcorporaties kunnen verschillende voorwaarden stellen. De ene woningcorporatie is strenger dan de ander. Een woningcorporatie kan bijvoorbeeld als voorwaarde stellen dat een onderhuurder zich verplicht moet inschrijven bij de gemeente op het adres van de woning. Dit kan weer gevolgen hebben voor je huurtoeslag.
Het is goed om in je achterhoofd te houden dat onderhuur vaak als een tijdelijke woonoplossing wordt gezien door de woningcorporatie.
De stappen vanaf de bezichtiging van een huurwoning
3 Belangrijke stappen volgen, nadat je een keuze hebt gemaakt en een woning aangeboden krijgt. Ten eerste de bezichtiging. Als deze goed verloopt, is het tijd om de huurovereenkomst te tekenen en tot slot het inrichten en genieten van je nieuwe woning. Floqz heeft voor deze 3 laatste stappen een huurwoning checklist opgesteld.
Bij de bezichtiging van een woning is het handig om iemand mee te nemen die onafhankelijk met je meekijkt. De vragen die je kunt stellen en de items waar je op moet letten hebben wij in de toolbox op de Floqz Community geplaatst. Belangrijke items hierin zijn: Hoe voelt de woning? Maar ook hoe is de ruimte zelf? Zijn er genoeg kamers? Hoe staat het met het onderhoud en het energielabel? En in welke buurt ligt de woning? Vraag ook gerust bij de buren naar hun ervaringen. Is de bezichtiging een succes, dan ga je door naar het ondertekenen van de huurovereenkomst. In dit blog vertellen wij wat er komt kijken bij het aanleveren van documenten voor een sociale huurwoning. Veel van deze documenten hebben we eerder in dit blog al benoemd.
- Inkomensverklaring (IBRI)
- Loonstroken of uitkeringsspecificatie
- Verhuurdersverklaring
- Identiteitsbewijs
- Uittreksel Basisregistratie Personen (BRP)
Dan het tekenen van de huurovereenkomst. Let op dat de huurprijs klopt en check ook de bijkomende kosten zoals de servicekosten. Wordt er gesproken over een tijdelijke overeenkomst? Zo niet, dan is het een overeenkomst voor onbepaalde tijd. In geval van de vrije sector is het belangrijk te ontdekken of er iets afgesproken wordt over het jaarlijkse stijgingspercentage. Tot slot: welke onderdelen van de voorgaande bewoners worden overgenomen en ligt dit ook vast in een overnamecontract?
Als alles ondertekend is, is de woning voor jou en kun je starten met inrichten, maar ook met jezelf aan te melden bij de gemeente, eventueel huurtoeslag aan te vragen en gas, water en electra aan te vragen.
