Elke dag bereiken ons berichten over hoe overspannen de woningmarkt is. Het CBS, Het Kadaster, de banken maar ook de makelaarsorganisaties melden dat er veel te weinig woningen beschikbaar zijn voor veel te veel woningzoekenden. In de huursector is dat het geval, maar zeker ook in de koopsector.
Als woningzoekende valt het daarom niet mee om een woning te vinden en goed voorbereid de woningmarkt voor koopwoningen te betreden. Floqz begeleidt woningzoekenden bij al hun vraagstukken rondom het wonen. In dit uitgebreide blog, gaan wij in navolging op het huurblog, uitleggen wat er allemaal bij komt kijken als je een woning wilt kopen. Zie het als een uitgebreide gids, die jou verder helpt.
Start met je financiële mogelijkheden inzichtelijk maken
Een woning kopen is spannend. Zeker met de huidige markt waarbij het overbieden meer regel dan uitzondering is. Hoe pak je dat aan? Maar eerst is het verstandig om jouw financiële mogelijkheden goed duidelijk te krijgen. Ontdek bij een hypotheekadviseur welke financiële mogelijkheden jij hebt. Welk bedrag kun jij lenen? Welke vormen van hypotheek passen jou? Op welke andere manieren kun jij het benodigde geld verzamelen. Huis en Duidelijk hypotheken is op de Floqz Community aanwezig om vragen rondom het verkrijgen van financiering te beantwoorden. Ze denken graag out-of-the-box mee. Belangrijk in deze ingewikkelde markt!
De hypotheekregels zijn aanzienlijk strenger geworden en dat geeft soms problemen om de benodigde financiële middelen te verkrijgen. Zo is het bijna altijd nodig om een hypotheekvorm te nemen, waarbij de hypotheek afgelost wordt. Aflossingsvrij is niet meer aan de orde. Ook wordt het hypotheekbedrag beperkt door de waarde van de woning zelf. Meer lenen dan de woning waard is, is niet mogelijk. En dan moet er ook nog een redelijk perspectief zijn op toekomstige inkomsten. Al deze punten maken het niet gemakkelijker om een financiering te verkrijgen. Alternatieve geldbronnen worden dan ook steeds interessanter, denk aan starterssubsidies, crowdfunding acties, of de hulp van familie. Sparen daarentegen is ook noodzakelijk geworden. Bijvoorbeeld om een beter bod te kunnen doen, de inrichting van de woning te kunnen bekostigen, of de bijkomende kosten te kunnen betalen die bij de aankoop van een huis komen kijken. Denk aan de notariskosten, makelaarskosten, overdrachtsbelasting en hypotheekadvies of bouwkundige keuringen. Deze “kosten koper” zijn bij een kleine woning al snel rond de €10.000,-.
Met een duidelijk financieel plan, kun je je ook veel gemakkelijker op de woningmarkt begeven en vergroot je de kans om een woning te verkrijgen. Je hebt namelijk al veel voorwerk verricht financieel en kan snel schakelen om de koopakte te ondertekenen. Dat is interessant voor de verkoper!
Denk aan de kosten na de aankoop
Een woning kopen is al een hele onderneming, maar als de woning eenmaal gekocht is, heb je ook te maken met de kosten gedurende de bewoningsperiode. Denk daarbij aan de volgende kosten. Deze kosten komen naast jouw maandelijkse hypotheeklasten en hebben te maken met de woning zelf.
- Gemeentelijke lasten, zoals OZB en afvalstoffenheffing
- Water, gas en electra kosten
- Verzekeringen, zoals opstal- en inboedelverzekering
- In geval van een appartement: De maandelijkse VVE-kosten voor het toekomstig onderhoud en de exploitatie van de algemene ruimten. Let ook goed op wat er aan onderhoud aankomt en of de VVE daar al voldoende voor gespaard heeft. Zo voorkom je onverwachte bijstortingen.
Als je een beeld hebt van deze kosten, dan heb je financieel je huiswerk gedaan en weet je wat het kopen van een woning voor een financiële consequentie met zich meebrengt.
De locatie en de soort woning zijn ook belangrijk!
Sta even stil bij wat je exact zoekt. Welke soort woning past jou? Woningzoekenden weten wel redelijk te vertellen of ze een appartement of een eengezinswoning willen, maar er is veel meer waar je over kunt nadenken, voordat je de woningmarkt betreedt. Waar zoek je exact een woning? De locatie is uitermate belangrijk. Onderzoek tot hoever je wilt zoeken. Je vergroot aanzienlijk je kansen als je in een breed gebied zoekt. Stel dat je een woning in een hippe wijk wilt van een grote stad, dan is de kans klein dat je daar een woning gaat vinden. Meerdere mensen zijn daarin geïnteresseerd en het aanbod is waarschijnlijk erg beperkt. Maar onderzoek voor jezelf waarom die plek jou zo aanspreekt en of er meerdere wijken zijn die datzelfde gevoel opleveren?
Daarnaast is een locatie goed bereikbaar voor jou? Of zijn er voorzieningen in de buurt? Zoals winkelcentra, busstations, maar ook ruimte om te sporten, of je hond uit te laten? Met al deze informatie kun je opnieuw naar de kaart kijken en bezien of het zoekgebied niet aanzienlijk groter kan zijn.
Ten aanzien van de woning zelf is er ook van alles te overdenken. De belangrijkste elementen zijn: hoeveel slaapkamers wil je hebben, is er genoeg bergruimte? Is er een buitenruimte? Daarnaast gelden ook de energielabels en de technische staat als een belangrijk item. Wil je een woning die klaar is, of is een kluswoning ook geschikt?
Of toch nieuwbouw?
Een nieuwbouwwoning is ook mogelijk, maar heeft een paar voor- en nadelen. Zo duurt het even voordat de woning gebouwd en opgeleverd is. Daarentegen betaal je geen kosten koper, maar zijn deze kosten vaak al verrekend in de verkoopprijs. Een nieuwbouwwoning heeft de eerstvolgende 5 jaar nauwelijks onderhoud nodig, maar daar staan eventuele opleverperikelen tegenover. Al bij al zijn het toch 2 behoorlijk verschillende keuzes: kiezen voor een bestaande woning, of kiezen voor een nieuwbouwwoning.
Een eventuele tussenvorm is het kopen van een woning in een getransformeerd kantoor. Het komt steeds vaker voor dat een voormalig kantoorgebouw wordt omgebouwd naar woningen. De woningen die gecreëerd zijn, hebben bijna een nieuwbouw-kwaliteit, maar de woningen zijn ook beperkt door de mogelijkheden die het voormalige kantoorgebouw geeft. Denk aan plafondhoogte, constructie of indeling van de plattegrond.
En dan de woningmarkt op…
De woningmarkt opgaan betekent zoeken naar een geschikte woning. Een woning die voldoet aan de wensen en eisen die je in jouw voorbereiding hebt geformuleerd. Vind je dat eng, of spannend? Betrek dan ook een makelaar die jou begeleid in dit proces. Een goede makelaar kan jou helpen bij het vinden van een geschikte woning, maar ook bij het doen van een passend bod. De aankoopmakelaar staat ook los van de emotie die dit met zich meebrengt. Met Melissa is Vastgoed hebben wij een gesprek gevoerd waar een goede aankoopmakelaar aan moet voldoen. Let ook op de beloning de je afspreekt met de aankoopmakelaar voor het inschakelen van zijn of haar diensten. Die kunnen nog wel eens verschillen. Niet alleen qua bedrag, maar ook qua berekening. Liever heb je dit aan de voorkant helder afgesproken.
Neem je geen aankoopmakelaar in de arm, dan moet je zelfstandig zoeken. Uiteraard is Funda een goede plek om het aanbod te vinden. Maar er zijn meer plekken om aanbod te vinden. Corporaties verkopen nog wel eens woningen, evenals beleggers en soms verkopen particulieren gewoon zelfstandig hun woning, zonder makelaar. Je komt aanbod op de gekste plekken tegen, zoals op Facebook en Marktplaats.
Ga je voor een nieuwbouwwoning, dan is het zoeken via de sites van de makelaars slim. Met name de grote makelaars zijn gespecialiseerd in het verkopen van nieuwbouwwoningen. Maar kijk ook eens op de website van de provincie, die de nieuwbouw in de gehele provincie inzichtelijk gemaakt heeft, of de gemeente, die weet wat er in jouw gemeente allemaal gebouwd wordt.
Blijf op internet breed zoeken en laat je helpen door de goede zoekmachines! Iets minder voor de hand liggend: In plaats van reactief op het aanbod te reageren, kun je ook proactief aan de slag. Dat betekent bekend maken dat je een woning zoekt via social media, maar ook via briefjes die je heel gericht kunt bezorgen op de adressen waar jij interesse in hebt. Het gebeurt steeds vaker! De kans van slagen is misschien niet al te groot, maar wie niet waagt die niet wint!
Vind je een goede woning, ga dan altijd eerst even kijken. Waar wil je allemaal op gaan letten? Uiteraard op de eerder beschreven punten, waarop je de woning hebt uitgezocht. Op de Floqz Community hebben wij ook een handige checklist opgenomen om mee te nemen tijdens de bezichtiging. Zo vergeet je niks! Heel belangrijk is het gevoel dat ontstaat bij de bezichtiging. Voelt de omgeving goed? En het huis? Maakt het je enthousiast? Omdat deze gevoelens zo belangrijk zijn, is het verstandig om iemand mee te nemen die los staat van jouw emotie. Bijvoorbeeld een familielid, of vriend.
Klopt het allemaal? Dan is het de kunst om een juist bod uit te brengen, passend binnen de mogelijkheden die je hebt. Denk altijd bij jezelf of het bod dat je uitbrengt past bij je gevoel dat een woning waard is. Heb je het ervoor over? Misschien is een vergelijkend onderzoek met de woningen in de buurt nog interessant. Wat hebben de woningen in de omgeving voor een verkoopprijs gehad? Dat kun je nagaan via het kadaster.
Breng je bod altijd uit onder de voorwaarde van het verkrijgen van financiering. Tenzij je geen financiering nodig hebt en het geld direct kan betalen. Ook een voorwaarde van een bouwkundige keuring kan je veel ellende besparen.
Soms is het verstandig ook een goede motivatiebrief mee te sturen aan de verkoper. Met een motivatiebrief geef jij aan waarom je de woning zo graag wilt hebben. Wat wij steeds vaker meemaken is dat niet alleen de prijs belangrijk is, maar ook of jij past in de buurt en of je met respect omgaat met de woning. Wonen is immers emotie, en er ligt vaak heel veel geschiedenis in de woning. Ook van de voorgaande bewoners!
En dan komt het tot een koop!
Je hebt het beste bod gedaan en kunt de woning kopen. Het is tijd om de koopakte te gaan tekenen. Dat gebeurt vaak bij de verkopende makelaar. In de koopakte wordt afgesproken voor welk bedrag de woning wordt gekocht, onder welke voorwaarden en wanneer de overdracht formeel wordt georganiseerd. Het afspreken van een aantal ontbindende voorwaarden is slim als je je als koper wilt beschermen tegen risico’s die je bij het koopproces loopt. Denk bijvoorbeeld aan het niet-verkrijgen van de financiering. Je hebt alles goed uitgezocht, maar toch geeft de bank geen hypotheek. Belangrijk om dan de koopakte te kunnen ontbinden. Mocht je deze ontbindende voorwaarde niet opnemen, dan ben je vaak gehouden aan de betaling van een boete om de koopovereenkomst te ontbinden. 10% van de aankoopprijs is gebruikelijk om als boete op te nemen.
Ook de koopakte kunnen ontbinden omdat de woning technisch niet in orde is, en wat voortkomt uit een bouwkundige keuring, is een veel voorkomende ontbindingsvoorwaarde. Laat de koopakte ook even zien aan mensen die ervaring hebben met deze koopaktes en laat je adviseren! Ook hier kan de aankoopmakelaar natuurlijk in helpen.
De ontbindende voorwaarden zijn altijd voorzien van een einddatum. Kijk goed of de hypotheek geregeld kan worden binnen deze periode en of de bouwkundige keuring kan worden uitgevoerd. De hypotheekadviseur kan je adviseren hoe lang het duurt voordat de hypotheek is geregeld.
Als alle ontbindende voorwaarden zijn verlopen, dan kan de levering plaatsvinden. Met de leveringsakte wordt de woning overgedragen bij de notaris door de verkoper aan de koper. Ook de hypotheek wordt ingeschreven in de registers en de hypotheekakte wordt getekend. Het geld dat de bank heeft overgemaakt aan de derdenrekening van de notaris, wordt overgemaakt aan de verkoper. Je bent dan ook formeel de eigenaar van de woning met alle lusten en lasten die daarbij horen.
Tot slot: de ingebruikname van de woning
Je bent de formele eigenaar geworden en dat vraagt om een aantal belangrijke handelingen:
- Zorg ervoor dat je een energiemaatschappij contracteert voor de levering van gas en electra.
- Zorg voor de levering van water via het waterbedrijf.
- Zijn de opstal- en inboedelverzekering al geregeld?
- Heeft de gemeente jou op het adres ingeschreven in de Basisadministratie?
Rest nog de woning in te gaan richten, vrienden, kennissen en familie te informeren over jouw verhuizing en adreswijziging en dan kan het echte genieten starten!
Er is voor het gehele koopproces een handige checklist voor het kopen van je eerste woning beschikbaar!
